Как сдавать квартиру и получить прибавку к пенсии: что нужно сделать обязательно?

Чем грозит пенсионеру сдача квартиры в аренду?

Чем грозит пенсионеру сдача квартиры в аренду? Как сдать квартиру и не потерять надбавки? Об этих волнующих пенсионерах вопросах поговорим сегодня.

Варианты сдачи квартиры

Пенсионеры – это люди преимущественно старой закалки. Они привыкли честно говорить о собственных доходах государству и отчитываться за них в налоговой. Вот только жизнь диктует свои правила. Отображение дохода от сдачи квартиры в аренду может стать причиной снижения размера пенсии и даже лишения многочисленных надбавок.

Прежде чем официально сдавать собственную квартиру в аренду, пенсионер должен рассмотреть варианты отображения доходов по закону:

  1. Платить 13% как физическое лицо. Пенсионеров в этом случае пугает необходимость уплачивать достаточно ощутимую сумму с получаемого дохода. Но есть здесь и свои плюсы. К таковым относятся: отсутствие необходимости совершать какие-либо другие выплаты (например, страховые взносы), вести и сдавать многочисленную отчетность (хотя каждый год все равно придется сдавать декларацию 3-НДФЛ), возможность получения налогового вычета за квартиру (например, если она была приобретена совсем недавно, а сам пенсионер получить возврат по ней не может), что особенно важно для неработающих пенсионеров.
  2. Открыть ИП. На первый взгляд этот вариант может показаться более выгодным из-за наличия особого налогового режима, где уплачивать нужно не 13%, а 6%. Однако важно помнить, что индивидуальные предприниматели также уплачивают страховые взносы, которые к тому же являются обязательными. Что это означает? Что пенсионеру придется платить каждый год определенную сумму вне зависимости от уровня дохода и того факта, сдавалась ли его квартира в рассматриваемом периоде.

В обоих случаях пенсионер будет нести определенные расходы, платя налоги государству. Поэтому многие и решаются сдавать свои квартиры неофициально, чтобы хоть как-то упростить себе жизнь и получать прибавку к пенсии. Заключая неофициальный договор аренды, человек также несет определенные риски. В большинстве своем они связаны с неуплатой очередного платежа арендаторами, в меньшей степени – с выявлением дохода и удержанием налога, штрафа с пенсионера. Последний риск менее вероятен, так как небольшой доход пенсионера сотрудникам налоговой практически неинтересен. Да и всегда можно сослаться, что в квартире живут не арендаторы, а родственники без оплаты.

Как лучше поступить пенсионеру, если он хочет сдавать квартиру официально?

Составление договора и его регистрация – определенная гарантия для пенсионера. По нему, например, человек сможет получить компенсацию за причиненный вред имуществу. При нелегальной аренде осуществить такое вряд ли получится, ведь придется подтверждать наличие скрытого дохода, платить с него за все время налог и неустойку.

Поэтому пенсионеры решают оформить все официально. Какой формат отображения доходов в этом случае будет наиболее подходящим? Сразу нужно отказаться от идеи открыть ИП. Она подойдет только тем пенсионерам, которые сдают в аренду сразу много квартир и получают от этого ощутимый доход. Причем саму пенсию будут платить ему как работающему пенсионеру и без различных социальных и региональных доплат.

Выбрать вариант с уплатой НДФЛ будет более верно. Особенно, если пенсионер может получить налоговый вычет, например, за покупку той же самой квартиры. Но и в этом случае нужно быть готовым к ежегодной сдаче налоговой декларации 3-НДФЛ.

При отображении доходов за сдачу аренды квартиры без регистрации ИП пенсионер статус неработающего не теряет. Поэтому он наравне со своими пожилыми согражданами имеет право на индексацию пенсии и другие доплаты. Но нужно помнить, что многие региональные доплаты для пенсионеров выплачиваются при определенном уровне доходов. Поэтому выплаты, особенно социального характера, могут быть прекращены. Так, например, не получится оформить социальную доплату к пенсии, положенную малообеспеченным гражданам. Сюда же относится доплата на продукты (появилась такая форма помощи не так давно и практикуется пока не во всех регионах).

Но как же тогда поступить законопослушному пенсионеру, желающему не скрывать свои доходы, но и не желающему потерять свои надбавки? Идеальный вариант – оформлять договор аренды на другого родственника, который также является собственником квартиры. Налог будет выплачивать уже он. Однако в налоговой могут придраться, что выгоду получает лишь один владелец, а должны бы все. Но попробовать в любом случае стоит. Ведь тогда и скрывать доходы не придется, и никто не заберет у пенсионера доплаты и пособия, которые положены ему по закону. И тогда общая сумма дохода вырастет на сумму аренды сдаваемой квартиры за вычетом 13% в виде подоходного налога.

Статьи

Негативные последствия для пенсионеров от сдачи жилья в аренду

Какие для пенсионеров есть подводные камни в сдаче жилья в аренду? Что пенсионерам нужно знать, прежде чем сдавать квартиру в аренду?

В нашей стране средняя пенсия не особо большая, поэтому жить на такую сумму денег сейчас очень трудно. И по этой причине многие люди, выйдя на пенсию, оказываются в поиске возможностей получить дополнительный доход к пенсии.

Многие полагают, что лучшим вариантом для дополнительного заработка является сдача квартиры или комнаты в аренду. Однако сейчас такой вид заработка имеет ряд сложностей, которые могут негативно сказаться на жизни пенсионеров.

Отсутствие индексации

Нередко сдача квартиры в аренду может оказать отрицательное влияние на пенсию, а вернее стать причиной приостановки индексации пенсии. Те деньги, которые пенсионер получает с аренды, считаются его доходом. А значит, он обязан отчитываться перед государством и в обязательном порядке платить соответствующие налоги. И в данном случае никакого значения не будет иметь тот факт, что он пенсионер и не имеет никакой официальной работы.

При этом пенсионеру предлагается выбрать один вариант из нескольких предоставляемых систем налогообложения:

  • зарегистрироваться как ИП и выплачивать 6% по упрощенной системе или по купленному патенту
  • платить подоходный налог в размере 13% без каких-либо оформлений ИП
  • зарегистрироваться как самозанятый и выплачивать 4% от дохода (однако пока что это могут сделать лишь жители Москвы, Московской области, Республики Татарстан и Калужской области).

И в случае, когда пенсионер сдает квартиру в аренду на постоянной основе и при этом арендная плата становится для него источником дохода, налоговая служба может посчитать это как предпринимательскую деятельность и обязать пенсионера зарегистрироваться как ИП. При этом на него будут возложены обязательства по перечислению за самого себя страховых взносов на обязательное пенсионное страхование. И даже статус пенсионера не убережет его от этих взносов.

А так как пенсионер снова производит взносы, то в итоге лишается очередной индексации пенсии. Объясняется эта ситуация тем, что законодательно работающим людям не индексируют пенсию. И к таким «работающим» относят всех, за кого вносятся страховые взносы на обязательное пенсионное страхование. В этой ситуации индексация возобновится лишь тогда, когда пенсионер закроет ИП.
Если же пенсионер выбирает выплату 13% НДФЛ со сдачи жилья в аренду, то нет необходимости регистрировать ИП. Поэтому индексация пенсии не будет затронута, поскольку не нужно делать взносы на обязательное пенсионное страхование.

В ситуации выбора варианта с самозанятыми пенсионеры, согласно закону, также не входят в число тех, кто застрахован в системе обязательного пенсионного страхования. Поэтому самозанятых пенсионеров могут причислить к «работающим» лишь тогда, когда они сами захотят перечислять за себя взносы на пенсионное страхование.

Сдача квартиры в аренду может оказать отрицательное влияние на пенсию, а вернее стать причиной приостановки индексации пенсии.

Отсутствие многих льгот и субсидий

На сегодняшний день социальная поддержка граждан во многом зависит от уровня дохода, который имеет получатель. И размер арендной платы также входит в число доходов пожилого человека на пенсии, тем самым оказывая влияние на решение о том, предоставлять ему доплаты и льготы или нет.

По этой причине пенсионеры, сдающие жилье в аренду, оказываются лишены многих региональных льгот и выплат, например, компенсации и субсидии на платежи за жилищно-коммунальные услуги и капитальный ремонт.

При проверке уровня доходов льготника органы социальной защиты делают запросы в ФНС, в которой имеются сведения о подоходной декларации, которую должны сдавать все арендодатели. Так становится известен размер дохода пенсионера и, как следствие, производится снятие льгот.

Трудности с пропиской

По закону владельцы жилья должны в обязательном порядке регистрировать новых жильцов, которые приехали из иных регионов и арендуют квартиру больше 90 дней. Если же владелец жилья это не сделает, то может получить штраф в размере от 2 до 7 тысяч рублей.

Однако и регистрация жильцов тоже ведет за собой проблемы — собственник сдаваемого жилья может оказаться лишен коммунальных субсидий, зависящих от того, кто проживает в квартире. Так, чтобы получить компенсацию взносов на капитальный ремонт, пожилым людям старше 70 лет необходимо подтвердить, что они живут одни или вместе с пенсионерами либо инвалидами 1−2 группы.

Поэтому как бы не казалась заманчивой перспектива получать доход от сдачи квартиры в аренду на пенсии, это может принести множество проблем и трудностей, о которых следует знать заранее.

Самозанятых пенсионеров признали неработающими. Они получат прибавку

На сайте ФНС есть раздел с вопросами и ответами. Там появились разъяснения по поводу самозанятых пенсионеров — тех, кто получил право на пенсию от государства, но при этом занимается предпринимательской деятельностью или подрабатывает с применением налога на профессиональный доход.

ФНС считает, что такие пенсионеры имеют статус неработающих: это важно для прибавки к пенсии. Пенсионеры на упрощенке ее не получат, а на НПД — получат. Вот как самозанятость влияет на пенсии и что можно сделать пенсионеру, чтобы получать и доход от подработки, и доплату от государства.

Главное для самозанятых пенсионеров

Пенсионеры могут платить налог на профессиональный доход — его еще называют налогом для самозанятых. Вот что им нужно знать:

  1. Статус самозанятого не лишает права на индексацию пенсии и социальную доплату. Пенсионерам на НПД платят прибавку как неработающим. А пенсионерам на УСН — нет.
  2. Право на льготы и компенсации для неработающих пенсионеров тоже сохраняется.
  3. Если льготы зависят от суммы дохода, нужно учитывать весь доход, в том числе на НПД. Если доход больше минимального, льготу могут не дать.
  4. Если платить добровольные взносы на ОПС, право на индексацию потеряется.
  5. Пенсионеров, которые пользуются налоговыми каникулами для репетиторов, нянь и сиделок, это тоже касается: они вообще не платят налоги и взносы, но получают прибавку к пенсии.

Расскажите пенсионерам, которые подрабатывают:

Предупредить в вотсапе

Кого касаются ответы ФНС про самозанятых пенсионеров?

Ответы ФНС касаются тех пенсионеров, что получают страховую или социальную пенсию от государства, но при этом имеют подработки. То есть кроме пенсии у них есть дополнительный доход. Неважно, какой налоговый режим применяет пенсионер: о позиции ФНС и законе нужно знать всем, потому что это повлияет на решения и выплаты.

От того, как этот доход оформляется с точки зрения налогов и документов, зависит прибавка к пенсии.

Прямой ссылки на ответы ФНС на сайте нет, они появляются как результат поиска. Чтобы найти разъяснения ФНС на эту тему, в разделе с часто задаваемыми вопросами нужно установить такие значения фильтра:

Как работа и доход влияют на пенсии?

С точки зрения прибавки к пенсии пенсионеры условно делятся на работающих и неработающих.

Если пенсионер не работает. Неработающим пенсионерам каждый год индексируют ежемесячные выплаты. Например, с 2019 года страховые пенсии по старости проиндексировали на 7,05% — в среднем прибавка составила 1000 рублей в месяц. С 2020 года пенсии вырастут еще на 1000 рублей: индексация составит 6,6%. Неработающим пенсионерам с небольшой пенсией доплачивают до прожиточного минимума в регионе, и это сверх индексации.

Читайте также:  Как легко и быстро покрасить стену? Новичкам без Опыта

Если пенсионер работает. А вот работающим пенсионерам выплаты не индексируют. С 1 января 2019 года их пенсии не выросли на 7,05%. Перерасчет производят каждый год 1 августа, но максимальная прибавка составит 260 рублей, хотя весь год за пенсионера платят страховые взносы.

Если у пенсионера статус ИП, то он считается работающим, а его пенсию не индексируют. И это притом что каждый предприниматель-пенсионер платит за себя почти по 30 тысяч рублей на пенсионное страхование.

До 2019 года, даже если пенсионер просто имел статус ИП, но ничего не зарабатывал, ему не индексировали пенсию. Он платил страховые взносы, жил на одну пенсию, а полноценной прибавки с 1 января не получал. Даже попытка начать свое небольшое дело или легализоваться приводила к потере выплат: пенсию переставали индексировать.

На самом деле закон не делит пенсионеров на работающих и неработающих: это упрощенная терминология. Для государства важно, застрахован ли пенсионер в системе ОПС, то есть платят ли за него обязательные страховые взносы. За тех, у кого заключен трудовой, гражданско-правовой договор или есть статус ИП, страховые взносы поступают в пенсионный фонд. Отсюда все проблемы с индексацией пенсий: пенсионеры теряют право на ежегодную прибавку.

Статус самозанятого не лишает права на индексацию пенсии и компенсационные выплаты

В 2019 году на территории четырех регионов появился новый налоговый режим: налог на профессиональный доход (НПД). А тех, кто его применяет, стали называть самозанятыми. У нас про НПД есть несколько разборов:

Пенсионеры тоже могут применять этот режим. Им не запрещено быть самозанятыми, если соблюдаются остальные условия: место ведения деятельности, ограничение по уровню дохода и видам бизнеса.

Например, пенсионерка Елена Ивановна из Калуги раньше работала поваром, а теперь вышла на пенсию, уволилась, сама печет торты и продает их через Инстаграм. Она может зарегистрироваться в приложении «Мой налог» и легально работать: в Калужской области действует новый спецрежим. С учетом налогового бонуса, со стоимости каждого торта к детскому дню рождения Елена Ивановна будет платить 3%, а с корпоративных заказов отдаст в бюджет по 4%.

Виктор Анатольевич из Химок решил на пенсии заняться ремонтом квартир и офисов. Если он зарегистрируется как самозанятый, то сможет легализоваться и даже работать с юрлицами, причем без кассы и деклараций. Клиентам это будет выгодно: не надо платить страховые взносы и можно учесть расходы по чеку. А у Виктора Анатольевича не будет проблем с налоговой.

Но кроме подработок у Елены Ивановны и Виктора Анатольевича есть еще пенсия. До регистрации на НПД каждый год они получали прибавку за счет индексации. А Елене Ивановне еще доплачивали до прожиточного минимума. И был вопрос: что произойдет с их пенсиями после регистрации в качестве самозанятых?

После разъяснений ФНС стало понятно: с их пенсиями ничего плохого не произойдет. Самозанятые пенсионеры, которые применяют НПД, не платят за себя страховые взносы на пенсионное страхование. И их клиенты такие взносы тоже платить не обязаны. Даже если у самозанятого статус ИП — то есть Виктор Анатольевич применял упрощенку, а потом перешел на НПД, — он тоже перестает платить обязательные страховые взносы.

То есть самозанятые пенсионеры как бы остаются неработающими. Их доход может быть гораздо больше, чем зарплата гардеробщицы, санитарки или учителя, которые уже на пенсии, но не уволились. Но гардеробщице, санитарке и учителю не добавят 1000 рублей к пенсии, а предпринимателю на НПД — добавят.

У пенсионеров на НПД остаются льготы и компенсации

Кроме индексации и доплаты до прожиточного минимума пенсионеры получают льготы: субсидии, материальную помощь, деньги на оплату проезда и лекарств. Обычно эта господдержка тоже положена неработающим пенсионерам — то есть тем, за кого не платят взносы на ОПС. Пенсионеру на упрощенке или ЕНВД при таком раскладе откажут в выплатах.

Но если этот пенсионер начнет с тем же видом деятельности применять НПД, то будет иметь право на все льготы, которые есть у неработающих. Статус самозанятого сам по себе этому не помешает.

Самозанятых пенсионеров с налоговыми каникулами это тоже касается

Самозанятыми называют не только тех, кто платит налог на профессиональный доход. Этот термин начали использовать раньше: так называли репетиторов, нянь, сиделок и помощников по хозяйству, которые имели право не платить НДФЛ. С 2017 года для них установили налоговые каникулы: если подать уведомление, можно легально получать деньги за репетиторство, но не декларировать их и не платить налог.

Репетиторы, няни и сиделки, которые уже на пенсии, тоже могут использовать эту льготу. В отличие от НПД она третий год действует по всей России. На 2020 год ее пока не продлевали, но, скорее всего, продлят, потому что заранее приняли закон о взносах на медицину. Но эти взносы пенсий вообще не касаются.

Это значит, что пенсионерка, которая уволилась из школы и зарабатывает 150 тысяч рублей в месяц как репетитор по математике, не потеряет право на прибавку к пенсии. И будет каждый год получать от государства дополнительные 12 000 Р . А такой же пенсионерке, которая осталась в школе и подрабатывает репетитором в оставшееся от уроков время, пенсию индексировать не будут — она может надеяться только на ежегодный перерасчет, который принесет ей примерно три тысячи рублей за год. Потому что одна из них самозанятая и ничего не платит в бюджет, а за другую платят взносы на ОПС — по 22% от зарплаты, да еще и 13% НДФЛ удерживают.

Не пытайтесь понять эту логику законодателей, просто имейте в виду и объясните тем, кого это касается.

Если льгота зависит от дохода, самозанятый пенсионер должен учитывать свои чеки

На льготы может повлиять дополнительный доход, а не только взносы на пенсию. Например, субсидия на оплату услуг ЖКХ зависит от всех доходов пенсионера. Если у него есть подработки, их тоже нужно учесть при расчете доли расходов. Самозанятые пенсионеры должны будут учесть не только свою пенсию, но и чеки, которые сформировали в приложении «Мой налог». В результате расходы на коммуналку могут оказаться в пределах допустимых — и в субсидии откажут.

Так же и со статусом малоимущих. Пенсионер, который живет только на выплаты от государства, может иметь такой статус — например если у него есть ребенок-студент на иждивении. Но если тот же пенсионер стал самозанятым, при подтверждении дохода для соцзащиты он учтет поступления на НПД. Тогда доход на одного члена семьи может оказаться выше прожиточного минимума — и малоимущей семья считаться не будет. Значит, и льготы такой пенсионер не получит. Но так было бы при любых легальных подработках.

Добровольные взносы на пенсию лишат прибавки

Кроме обязательных взносов на пенсионное страхование есть еще добровольные. Самозанятые на НПД не должны платить обязательные взносы, даже если они имеют статус ИП. И их заказчики такие взносы за них тоже не платят. Самозанятые пенсионеры в период применения НПД не получают дополнительного стажа и баллов.

Любой человек может платить такие взносы добровольно. Но тут есть подвох: взносы хоть и называются добровольными, но вносят их на обязательное пенсионное страхование. То есть самозанятый пенсионер, который решил покупать себе стаж и баллы в надежде увеличить пенсию, становится участником системы обязательного пенсионного страхования. А значит, он мало того что отдает государству деньги — по 30 тысяч рублей в год, — так еще и сразу же теряет право на индексацию и доплату до прожиточного минимума.

Это странная логика государства, но закон работает именно так. Добровольные взносы лишают прибавки к пенсии. Но об этом ФНС в своих ответах прямо не говорит.

Каких льгот и выплат лишится пенсионер при сдаче в наем жилья?

Пенсионер получает страховую пенсию + социальные добавки ( неработающему пенсионеру + ветерану труда).

Уменьшится ли что либо в его пенсионном обеспечении, если он станет получать профессиональный доход и использовать при этом налоговый режим НПД (по N 422-ФЗ) ? (Сдача в наем жилья.)

Утратит ли он какие то иные социальные льготы ?

Приходится получать консультацию на разных юр. сайтах, в т.ч. за рубежом. Если услуга – платная, то консультант своим ответом полностью отвечает на поставленный вопрос и мотивирует ответ. Здесь надо “вытягивать клещами” , задавая много раз доп. вопросы. Считаю, что это НЕ удобно для клиента. Кроме того, иногда ответы выглядят поверхностными из-за отсутствия ссылки на документы (законы, письма, постановления и пр.) . И проверить их правильность и достоверность не возможно.

12 Февраля 2019 13:44

Ответы юристов ( 1 )

  • 10,0 рейтинг
  • 6738 отзывов эксперт

Никаких негативных последствий касающихся его пенсионного обеспечения в фплане федеральной социальной доплаты например или в плане региональной социальной доплаты к пенсии если речь идет о пенсионере г. Москвы, а также в отношении получения им каких-либо мер социальной поддержки, это не повлечет.

Так например федеральная социальная доплата к страховой пенсии устанавливается тем пенсионерам, у которых ее размер не достигает величины прожиточного минимума установленного дл пенсионеров в субъекте РФ его проживания, прекращается данная доплата только в случаях когда пенсионер устраивается на работу по трудовому договору, либо начинает осуществлять деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.

Дополнительные разъяснения Пенсионного Фонда РФ по официальной ссылке:http://www.pfrf.ru/branches/kb.

Здравствуйте, Иван. Прочитал Консультацию по Вашей ссылку и не понял, где есть в ней то место, которое подтверждает Ваше мнение. Вас не затруднит, пожалуйста, процитировать. Спс.

Владимир, ниже я привел как постановление Правительства г, Москвы так и федеральный закон, там в статье выделил текст который подтверждает разъяснения в том числе и указанные по ссылке ПФР РФ где Вы не увидели законов, пролистайте вниз и посмотрите следующие ответы или перезагрузите страницу, я предполагаю, что вы не видите все мои ответы на вопрос, их 4.

там же к своим последующим ответами я привел свои пояснения по этому поводу.

По ссылке приводятся разъяснения Пенсионного фонда РФ по федеральной доплате к пенсии, если такая выплачивается пенсионеру, а также когда она прекращается т.е. в случае если он работает по трудовому или ведет деятельность как ИП.

Я все свои ответы Вам подкрепляю указанием на то, что ничего пенсионер не лишается, если он не работает по трудовому договору или не ведет деятельность зарегистрировавшись как ИП, если он сдает в найм свое имуществе как обычное физическое лицо а не как ИП, все доплаты, все льготы за ним сохраняются, он ничего не лишается и лишен их быть не может по действующему законодательству, я его также привел как по г. Москве это постановление Правительства г. Москвы если пенсионер москвич, так и федеральный закон по федеральной доплате если он ее также получает к примеру.

Тоже касается и например региональной социальной доплаты, если пенсионер живет в г. Москве и получает ее, то согласно постановлению Правительства г. Москвы

от 17 ноября 2009 года N 1268-ПП

Читайте также:  Как постирать шторы, чтобы они стали идеально чистыми? Можно ли стирать их в стиральной машине

О региональной социальной доплате к пенсии

К неработающим пенсионерам относятся пенсионеры, не осуществляющие работу и (или) иную деятельность,в период которой они подлежат обязательному пенсионному страхованию в соответствии с Федеральным законом от 15 декабря 2001 года N 167-ФЗ «Об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации

А обязательному пенсионному страхованию как раз подлежат именно работающие по трудовому договору и ИП, сдача в наем своего имущества к этому не относится.

Владимир, что Вам непонятно, я Вам пояснил, если пенсионер не работает по трудовому договору и не зарегистрирован в качестве ИП, за ним сохраняются все социальные доплаты к пенсии, региональная выше я Вам привел постановление Правительства г. Москвы если он проживает в г. Москве, при чем подробно разъяснил по ней и федеральная, если Вам нужен закон по федеральной вот он

Статья 12.1. Социальные доплаты к пенсии

10. Социальная доплата к пенсии, предусмотренная настоящей статьей, не выплачивается в период выполнения работы и (или) иной деятельности, в период которой соответствующие граждане подлежат обязательному пенсионному страхованию в соответствии с Федеральным законом «Об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации».

Подлежат обязательному пенсионному страхованию только работающие по трудовому договору, гражданскому договору или ИП.

Льготы он также не потеряет от сдачи имущества принадлежащего ему в найм, вот Вам статья по которой собственник вправе своим имуществом распоряжаться на свое усмотрение, статья 209 Гражданского кодекса РФ:

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Т.е. от того, что он сдает свое имущество в найм, но только как физическое лицо, а не как ИП, он ничего не потеряет.

Здравствуйте, Иван. Не смогли бы вы прояснить со ссылкой на нормативные акты, как влияет получение профессионального дохода пенсионером в поставленном вопросе на ИНДЕКСАЦИЮ страховой пенсии этого пенсионера?

В соответствии с

Федеральным законом от 28.12.2013 N 400-ФЗ

«О страховых пенсиях»

Статья 26.1. Выплата страховой пенсии в период осуществления работы и (или) иной деятельности
(введена Федеральным законом от 29.12.2015 N 385-ФЗ)

1. Пенсионерам, осуществляющим работу и (или) иную деятельность,в период которой они подлежат обязательному пенсионному страхованию… выплачиваются в размере,… без учета индексации (увеличения) размера фиксированной выплаты к страховой пенсии в соответствии с законодательством Российской Федерации и корректировки размера страховой пенсии в соответствии с законодательством Российской Федерации, имеющих место в период осуществления работы и (или) иной деятельности.

Т.е. и в этом случае, это касается пенсионеров работающих по трудовому либо гражданскому договору, либо осуществляющих деятельность в качестве ИП, т.е. на Вашу ситуацию приведенные положения федерального законодательства если речь идет о физлице, не распространяются.

Уважаемый эксперт, в целом благодарю вас за внимание к моему вопросу. Поскольку ответ содержится в разрозненных фрагментах, свел свое понимание ниже воедино. Если что не так, заранее спасибо за исправления. Как говорится «повторение — мать учения».

Ответ (резюме):
Вопрос касается физлица (не ИП) в Москве.

Обязательное пенсионное страхование в РФ дополнено разными мероприятиями по материальной поддержке пенсионеров. К таковым относятся, в частности, т.н. федеральные и региональные социальные доплаты к пенсии, индексация пенсий и иные льготы и выплаты.

Право получения федеральных и региональных социальных доплат имеют лишь неработающие пенсионеры, к которым относят тех из них, кто не выполняет работы и не ведет деятельность, подлежащие обязательному пенсионному страхованию в соответствии с Федеральным законом от 15.12.2001 № 167-ФЗ «Об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации».
/п.10 Ст.12.1. Федерального закона от 17.07.1999 № 178-ФЗ «О государственной социальной помощи»; п. 5 части II Приложения к постановлению Правительства Москвы от 17.11.2009 № 1268-ПП./
С другой стороны, согласно актуальной редакции п. 1 ст. 7 Закона № 167-ФЗ, физические лица, применяющие специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход», по общему правилу не признаются застрахованными лицами по обязательному пенсионному страхованию. (Но они могут стать таковыми добровольно в случае уплаты ими страховых взносов в соответствии со Ст. 29 Закона № 167-ФЗ).
Аналогичен поход и к индексации. Так, согласно п. 1 Ст. 26.1. Федерального закона от 28.12.2013 № 400-ФЗ «О страховых пенсиях», прекращение индексации (увеличения) размера фиксированной выплаты к страховой пенсии и корректировки размера страховой пенсии связаны также с осуществлением работы и (или) иной деятельности, в период которой пенсионер подлежат обязательному пенсионному страхованию в соответствии с Законом № 167-ФЗ.
Приходим к выводу, что в поставленном в вопросе случае (**если пенсионер добровольно не вступил в правоотношения по обязательному пенсионному страхованию), право на федеральные и региональные социальные доплаты, а также индексация пенсии сохраняются.
Подкрепляет этот вывод и п. 2 Ст. 15 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента …», согласно которой выплаты и иные вознаграждения, полученные налогоплательщиками — физическими лицами, не являющимися индивидуальными предпринимателями, подлежащие учету при определении налоговой базы по налогу, не признаются объектом обложения страховыми взносами.
Далее, Законом г. Москвы от 03.11.2004 № 70 «О мерах социальной поддержки отдельных категорий жителей города Москвы» определены категории граждан и меры социальной поддержки, в частности, ежемесячная городская денежная выплата ветеранам труда. Этот Закон не ставит указанные в нем меры социальной поддержки в зависимость от получения пенсионером профессионального дохода, указанного в Законе № 422-ФЗ. Таким образом, и здесь получаемые пенсионером ежемесячная городская денежная выплата ветеранам труда и иные меры социальной поддержки сохраняются.

С учетом вышесказанного, в общем случае (с вышеуказанной оговоркой **) при применении пенсионером специального налогового режима «Налог на профессиональный доход», его пенсионное обеспечение и социальные льготы сохраняются полностью.

Как пенсионеру правильно сдать квартиру в аренду

Как пенсионеру правильно сдать квартиру в аренду? Осмотрительно. Хорошо, когда у человека есть свой внеоборотный актив в виде неиспользуемой жилой площади. Это – источник пассивного дохода. При невеликих пенсиях деньги, вырученные от сдачи в аренду квартиры, реально помогают оплачивать и сдаваемое жилье и то, в котором проживает хозяин.

Как пенсионеру правильно сдать квартиру в аренду

Как организовать свои финансы на пенсии рассказывалось в статье «Дополнительный доход пенсионерам». Там рекомендовалось провести инвентаризацию имеющихся активов и определиться с их дальнейшим использованием.

Сдавать квартиру в аренду может либо ее собственник, либо лицо, которому все собственники жилья выдали доверенность на право сдачи в его аренду. Такая доверенность должна быть нотариально заверена.

При этом сдающему в аренду жилье не нужно регистрироваться предпринимателем.

Периоды сдачи квартиры в аренду

Сначала определитесь – на какой срок вы готовы сдавать жилье постояльцам.

  • По – суточно или по – часово. Этот способ приносит больше денег, чем сдача долгосрочно. Но очень хлопотен. В этом случае частное жилье превращается, по сути, в гостиничный номер. То есть, там должна быть мебель и электроприборы. Должно по нескольку раз в месяц меняться белье. После освобождения площади – проводиться уборка, текущий ремонт. Постоянно поддерживаться в рабочем состоянии сантехника и электрика.

Этот способ хорош в местах, посещаемых туристами. Там поток желающих сэкономить на гостиницах постоянен и разрывов между выездом – заездом практически нет.

  • Долгосрочно. Этот способ предпочитают люди, ищущие не очень беспокойного дохода. Так как, заселив арендаторов один раз, можно длительное время общаться с ними только в дату получения денег. Мелкий текущий ремонт жильцы делают сами для себя. Уборку, заклейку/ расклейку окон на зиму – тоже.

При таком заселении сама квартира может быть, как с мебелью, так и без нее. В квартиры с мебелью предпочитает заселяться не отягченная имуществом молодежь, например, студенты. Клиентами квартир без мебели становятся как правило семейные пары.

Как найти квартирантов

Способов, в общем – то, немного:

  • давать объявления в газете самостоятельно. Обычно это – платная услуга. Здесь реально получить в клиенты взрослых, спокойных людей.

Как пенсионеру правильно сдать квартиру в аренду

  • Давать объявления в интернете. Это – молодежная аудитория. И здесь свои правила – хорошее объявление всегда сопровождается фотографиями. То есть, надо технически подготовиться. В интернете можно подать объявление как платное, на AVITO, например, так и бесплатно – как группа поиска жилья во ВКонтакте.
  • Искать по знакомым. Самый надежный вариант. Всегда знаешь – с кем имеешь дело.
  • Самим звонить по объявлениям на подъездах, в газетах, … – это значит тратить свое время. Но, зачастую такие объявления расклеивают риэлторы, ищущие себе объекты для посредничества.
  • Привлекать риэлторов. Это – более – менее спокойный поиск. Комиссионные посредникам платят арендаторы. Вы же откликаетесь на звонки с просьбой показать квартиру очередному потенциальному клиенту. Риэлторы и договора на сделку оформят как положено и свидетелями при первой оплате будут. Удобный способ.

Как выбрать квартирантов

Здесь обращают внимание на многое:

  • на возраст. Молодежь скорее всего будет собирать компании, шуметь. Может небрежно относиться к имуществу.

Как пенсионеру правильно сдать квартиру в аренду

  • На национальность. Имеются в виду национальные традиции. Кавказцы, цыгане, скорее всего будут принимать гостей – земляков. Квартира может превратиться в табор. Азиаты могут начать готовить плов, жирные блюда, и вся кухня зарастет салом – пойди потом отмой. У восточных людей (китайцев, например) деньги лучше брать вперед, могут тихо уехать.
  • На профессию. На моей памяти военный при выезде прислал солдат с приказом «Погрузить и вывезти все» (квартира сдавалась без мебели). Что и было сделано как положено в армии. В результате вывезли и хозяйские мелочи – люстры, полочки в ванной, зеркала.
  • На такие черты как агрессивность и скандальность. Может случится так, что арендатор и проживет не долго – съедет, и начнет писать докладные по инстанциям – ИФНС, жилконторы, …. Как раньше шутили «напишу в ООН». Неприятностей не оберешься.

Правильно оформить сдачу квартиры в аренду

Здесь не ленитесь. И, каким бы симпатичным и надежным не казался клиент, будьте дотошны – оформляйте договор. Если арендатора вам нашел риэлтор, то он и заполнит два варианта договора. Если нашли сами – имейте на этот случай заготовку договора.

ИМЕЙТЕ В ВИДУ. Договор сдачи в аренду на срок более 1 года подлежит регистрации в регпалате с уплатой пошлины.

Поэтому, срок договора разумнее делать меньше 12 месяцев, например – 11. А дальше продлевать его отдельным соглашением по мере истечения срока. Число таких продлений не ограничено.

Можно, также, воспользоваться фразой «сдается на неопределенный срок». Договор, с такой формулировкой, тоже, не подлежит регистрации.

Договор должен иметь обязательные пункт – точная идентификация объекта сдачи в аренду. Без него договор считается незаключенным.

Кроме обязательного пункта должны быть другие важные: срок аренды, арендная плата, даты расчетов, условия прекращения договора, возможность переделки, паспортные и контактные данные, перечень и состояние имущества в квартире.

Арендная плата за сдаваемую квартиру

Оплата аренды жилья обычно складывается из двух частей:

  • постоянной – собственно арендная плата. Изменять ее можно не чаще одного раза в год (ст.614 ГК РФ).
  • Переменной – оплата по счетчикам. Она меняется так часто как меняются показания счетчиков, то есть каждый месяц.
Читайте также:  Порядок дома — порядок в голове: 7 правил! Как легко и быстро навести порядок в доме

Мои знакомые оплачивали квартиру в С-Пб по формуле:

арендная плата + все квитанции.

Этот вариант дороже на величину коммунальных услуг, стоимость которых рассчитывается от числа проживающих или метража. То есть, под дополнительную оплату попадали такие существенные статьи как отопление, вывоз мусора, содержание жилья.

Как передавать деньги за аренду квартиры

Передаваться же деньги могут либо наличными средствами с рук на руки, либо переводом на банковскую карточку.

Как пенсионеру правильно сдать квартиру в аренду

Во втором случае ИФНС может отследить ритмичное поступление денег и запросить объяснение об их происхождении. Это делается для контроля за уплатой налога с доходов (НДФЛ).

Подробнее про такие действия можно посмотреть в статье «Налог с поступлений на карту».

Какие налоги платятся при сдаче квартиры в аренду

Размер налога зависит от того, в каком качестве человек сдает имущество в аренду. И существенно.

Квартиру сдает физическое лицо.

Налог равен 13%. Причем доходом считается и постоянная (арендная плата) и переменная (по счетчикам) части оплаты.

Вот и получается, что с денег, которые получены в оплату по счетчикам и сразу будут перечислены по квитанциям, тоже, надо отдать государству 13%. Несправедливо, но так и есть.

Объясняют это тем, что оплата коммунальных услуг есть обязанность собственника квартиры. И, если, такую оплату совершает кто – то другой (арендатор), то у собственника образуется доход, с которого он и должен отдать положенную часть в бюджет.

Здесь можно сделать небольшой обходной маневр. А именно:

  • при составлении договора указать, что оплата состоит из двух частей – постоянной, например, 7 000 рублей в месяц, и переменной – оплата по счетчикам.

Как пенсионеру правильно сдать квартиру в аренду

  • К договору приложить 2 таблицы получения денег. Таблицы эти служат одновременно и расписками: 1 – постоянной части, каждый месяц по 7 000 руб. с подписями оплатил/получил и вторая – переменной части, где указываются показания счетчиков, проводится расчет оплаты и, тоже, подписи оплатил/получил.

Даже при расчетах через банковскую карту такие таблицы нужно составлять и подписывать.

  • При сдаче декларации 3 – НДФЛ включить в нее сведения о доходе от сдачи квартиры в аренду в сумме постоянной части и в подтверждение приложить копии первой таблицы. Вторую же таблицу не афишировать, убрать в свои архивы.

Таким образом, налог будет рассчитан только от постоянной части оплаты и справедливость будет восстановлена.

Конечно, это – не железобетонный способ, но я бы оценила вероятность его срабатывания сегодня процентов на 95.

Льгот для пенсионеров в этом налоге нет.

Для самозанятых граждан

С 1 января 2019 года вступил в силу налог на доход самозанятых граждан. Ставка по нему 4% для сдачи в аренду физическим лицам и 6% – организациям и ИП. Гораздо меньше, чем НДФЛ (13%). Для перехода на уплату такого налога надо зарегистрироваться в ИФНС и уплачивать налог ежемесячно.

Для примера при арендной плате 7 000 рубмес :

НДФЛ (13%) в год будет равен 7 000*12мес*13% = 10 920 руб.

Профессиональный налог (4%) = 7 000 *4% *12мес = 3 360 руб.

Разница больше, чем в 3 раза. Но, в случае уплаты НДФЛ 13%, есть возможность применения стандартных и социальных налоговых вычетов. А такое применение может свести сам налог к 0.

Для индивидуальных предпринимателей (ИП)

Здесь – свой вариант налогообложения.

Уплата или 6%, или 15% УСНО (в зависимости от выбора базы) и плюс страховые взносы в фонды. Размер взносов корректируется каждый год. В 2019 году он равен 36 238 рублей + 1% от суммы доходов сверх 300 000 рублей в год.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если вы заключили долгосрочный договор аренды (на срок более 1 года) и зарегистрировали его в регпалате, то сведения о получении вами дополнительного дохода автоматически уйдут в ИФНС. И уплату вами налога будут ждать и отслеживать.

Если договор – краткосрочный, то он не подлежит регистрации. И ИФНС будут изыскивать другие способы получения информации о сдаче жилья физическим лицом в аренду.

Где налоговая берет сведения о сдаче квартир в аренду

Способы получения налоговой инспекцией информации об адресах сдачи жилья в аренду:

  • от миграционной службы о месте проживания приезжих.
  • Сведения от службы регистрации о наличии у человека в собственности больше одной квартиры или зарегистрирован долгосрочный договор аренды.
  • Взаимодействие с бухгалтериями военных частей. Военным выделяют деньги на оплату съемного жилья и требуют для этого копию договора. Вот такая копия может быть передана налоговикам.

Как пенсионеру правильно сдать квартиру в аренду

  • При проверке организаций или ИП риэлторов. По их экземплярам договоров вычисляются сдатчики жилья.
  • Могут рассказать соседи, участковые, работники ЖКХ.
  • Бывшие арендаторы легко могут доложить об обидевшем их арендодателе.
  • По поступлению ритмичных платежей на банковскую карту. Не думаю, что сегодня это актуально, но, в принципе, закон позволяет.

Как налоговая работает с теми, кто не платит налог

После сбора информации об адресах съемного жилья в ИФНС дожидаются наступления последнего срока сдачи декларации – 30 апреля следующего года. Далее сравнивают все имеющиеся адреса и те, по которым получена декларация.

Приглашают на собеседование собственников квартир, по которым декларация не сдана. На таком собеседовании приглашенному предлагается сдать декларацию и заплатить налог, иначе – в суд.

Хотя это и психологический натиск, но часто срабатывает, особенно, с пенсионерами.

Дело в том, что чтобы идти в суд должны быть доказательства получения денег от проживающего. А их как правило у контролеров нет.

Какие отчеты нужно сдать в ИФНС по сдаче жилья в аренду

В случае сдачи жилья в качестве физического лица (не самозанятого) отчет один. Это – декларация о доходах 3 – НДФЛ. О сдаче этого отчета в 2019 году подробнее в отдельной статье.

Считается ли пенсионер, сдающий квартиру, работающим

Пенсионер, не зарегистрированный как индивидуальный предприниматель, не считается работающим. Поэтому, начиная официально сдавать отчетность

Как пенсионеру правильно сдать квартиру в аренду

(ежегодно 3-НДФЛ) и уплачивая налог, он не теряет права на индексацию пенсии. Но может потерять право на некоторые социальные надбавки и субсидии. Ведь, их размер зависит от суммарного дохода.

Сегодня, с вступлением в силу закона о самозанятости, появились и «пенсионные» вопросы. Недавно, в начале марта 2019 года, правительство уточнило, что зарегистрированный самозанятым пенсионер не считается работающим. То есть индексация пенсии ему будет производиться как для неработающего.

Заключение

Как пенсионеру правильно сдать квартиру в аренду, чтобы получать дополнительный к пенсии доход?

Это зависит от понимания последствий: официально или нет, в качестве предпринимателя, самозанятого или как физическое лицо. А, в целом, надо быть осторожным и поступать так, как подсказывает жизненный опыт, опираясь на информированность и представления о законах в этой области.

Будем жить на пенсии, помогая себе, а не вредя, не спотыкаясь об «собственные ноги»!

Как получать прибавку к пенсии: что предусмотреть, сдавая квартиру

Не секрет, что пенсионное пособие в нашей стране представляет собой небольшую сумму. Поэтому с выходом на пенсию уровень доходов российских граждан значительно падает. У пенсионеров — владельцев недвижимости есть возможность улучшить своё качество жизни за счёт сдачи её в аренду. Но прежде чем сдавать квартиру и получать прибавку к пенсии, предусмотреть придётся несколько нюансов.

Особенности жилья для аренды

В столице доход от аренды недвижимости составляет несколько десятков тысяч. Чтобы получать такую прибыль, пенсионеру сначала требуется приобрести квартиру. При покупке следует учитывать спрос. Охотнее всего арендуют:

  • однокомнатные квартиры;
  • квартиры-студии;
  • двухкомнатные квартиры европейского образца.

Жильё большей площади (трёхкомнатное, четырёхкомнатное) не обладает достаточным спросом. Им чаще всего интересуются семьи с детьми, а их доля в общем количестве арендаторов крайне мала.

Если недвижимость приобретается не для собственного проживания, а для последующей сдачи, лучше, если она будет иметь чистовую отделку. Без отделки квартира будет стоить дешевле, но сдать её будет сложнее, поскольку жильцы не хотят тратить время и силы на ремонт, а хотят получить готовый вариант. Сделать его самостоятельно пенсионеру будет крайне сложно. Закупка материалов, поиск хороших мастеров — всё это потребует определённого времени, денег и нервов.

На жильё с полным набором мебели и техники найдётся гораздо больше желающих, чем на пустую (пусть и очень красиво отделанную коробку). Это также стоит заранее учесть и по возможности предоставить будущим жильцам всё необходимое для комфортной жизни (холодильник, стиральную машину, обеденный стол, диван и пр.).

Ни в коем случае не стоит обставлять квартиру старой никому не нужной мебелью и техникой. Все предметы должны быть новыми и современными.

Способы приобретения

Далеко не каждый пенсионер является владельцем недвижимости, которую он может сдавать и получать дополнительную прибыль. Если купить квартиру для аренды очень хочется, а накоплений для этого не хватает, придётся оформлять ипотеку. Конечно, людям преклонного возраста это сделать сложнее, чем молодым, но попытаться всё-таки стоит. В 2018 году кредитование пенсионеров проводят следующие банки:

  • Сбербанк. Под 12% годовых можно получить от 45 тысяч рублей. Максимальная сумма ограничивается 85% приобретаемой недвижимости, оформляемой в залог. Требуется пятнадцатипроцентный взнос.
  • ТрансКапиталбанк. При условии внесения первого взноса в размере 5% пенсионер может рассчитывать на заём от 300000 рублей под 8,7% годовых. Потратить деньги можно на покупку квартиры в новостройке.
  • Россельхозбанк. Максимальная сумма кредита может составить 20 миллионов рублей при условии годовой переплаты, равной 14,25%. Если планируется приобрести квартиру стоимостью менее миллиона рублей, есть возможность воспользоваться потребительским кредитованием. Ставка по нему составляет 21,5% за год.

Основной проблемой, затрудняющей кредитование пенсионеров, является их преклонный возраст. Ипотека выдаётся в среднем на 20−25 лет, а по требованиям большинства банков заёмщик обязан погасить её до 65 лет. Эти условия больше подходят для отдельной категории граждан, выходящих на пенсию раньше других (военнослужащих, железнодорожников, спасателей, медиков).

Особо рисковые граждане могут вложить деньги в покупку недвижимости на стадии её строительства. Такой способ позволяет сэкономить до 30% стоимости. Основной риск состоит в том, что застройщик может не закончить проект из-за отсутствия денег либо попросту самоликвидироваться, обманув дольщиков. Даже при благополучном исходе придётся ждать порядка 2−3 лет, чтобы получить ключи от купленного жилья.

Перепродажа или размен

Нередко случается так, что сначала в квартире живёт большая семья, но с течением лет её члены создают свои семьи и разъезжаются. К моменту выхода на пенсию собственник остаётся жить один на достаточно большой площади. Чтобы не тратить деньги на её содержание, а наоборот, получить выгоду, он может продать или разменять большое жильё на два объекта недвижимости поменьше (например, квартиру и комнату либо две однокомнатные квартиры). В одной пенсионер будет жить, а другую предоставлять в аренду.

Какой бы вариант приобретения недвижимости для последующей сдачи ни был выбран, он требует тщательной подготовки. Если хочется получать достойную прибыль, придётся задуматься о покупке квартиры заранее (в 40−45 лет). Тогда все финансовые и юридические вопросы, связанные с правом собственности, удастся решить до выхода на пенсию.

Ссылка на основную публикацию