Покупка квартиры: совершать ли сделку прямо сейчас или подождать?

Учимся, как правильно торговаться при покупке квартиры

Актуальность статьи: март 2019 г.

Покупка жилья — весьма волнительный момент в жизни любого человека. Всем хочется купить квартиру дешевле, в благоустроенном районе, с хорошими соседями, вдалеке от шума и суеты.

Как снизить цену при покупке квартиры?

На недостатках, которые всегда можно при желании обнаружить при осмотре квартиры, можно сэкономить весьма заметную сумму денег.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Подготовка

Хорошим решением будет изучить рынок недвижимости в городе, сравнить цены и условия. Можно распечатать список вариантов, которые вы рассматриваете.

Для проведения успешных торгов необходима основательная подготовка.

Замечательно, если вам хорошо известен не только район, но и дом, в котором предполагается сделка. Стоит выбрать подходящий день и внимательно прогуляться по району. Все недочеты, которые увидите, тщательно проанализируйте.

Когда торг возможен

К факторам, которые сигнализируют об уместности торга при покупке недвижимости относятся

  1. Завышение цены, по сравнению с аналогичными объектами. Ряд продавцов, желая получить хорошую сумму за реализуемое жилье, заведомо завышают цену, «закладывая» в нее размер будущей скидки. Реальному покупателю, в случае торга, хозяин с радостью отдаст жилье по средней рыночной стоимости.
  2. Квартира продается давно. Стоит потратить время и разузнать, сколько времени прошло с начала продажи. Если хозяин уже измотан многомесячными просмотрами и переговорами, вероятность скидки будет гораздо выше, чем у квартиры, объявление на которую вышло неделю назад. Такую информацию можно узнать в агентстве недвижимости, на биржах объявлений, в газетах.
  3. Хозяин не уверен в цене. В этом случае все играет на руку покупателю. Существует большая вероятность появления непредвиденных ситуаций при покупке вторичного жилья. Нужно сбить цену, но только в разумных пределах. Если цена станет слишком занижена, продавец засомневается и в последний момент расторгнет сделку.
  4. Объявление с указанием возможности торга. Хорошо, если удастся выяснить, по какой причине продавец спешит. Если человек ограничен жесткими сроками, шанс на значительную скидку весьма существенен.

Если вы хотите узнать что такое обременение на квартиру и в чем заключаются его особенности, то вам будет полезна эта статья.

Психологические уловки, которые помогут выгодно купить

Есть целый ряд психологических рекомендаций о том, как правильно подойти к этому важному этапу сделки.

  • Не начинайте торгов до осмотра жилья. Естественно, говорить о недостатках квартиры, не увидев ее, неверно. Этим действием можно добиться лишь одного — негативного отношения владельца. Тем более, не делайте этого по телефону и электронной почте.
  • Не показывайте излишней радости. Если продавец раньше времени поймет, что предлагаемая жилплощадь — предмет длительных поисков, рассчитывать на скидку уже не придется. Смысла в ней нет, ведь за реализацию своей мечты покупатель готов платить.
  • Информированность.Если вы владеете конкретными сведениями, спорить с вами будет сложно. Почитайте о доме, узнайте, когда проводился капитальный ремонт. При наличии действительно достойного варианта, стоит проявить креативность. Познакомьтесь с соседями заранее. Это можно сделать впрямую, объяснив, что хотите купить квартиру рядом. Поверьте, разговорчивые соседи смогут снабдить вас бесценной информацией.

  • Для установления доброжелательных отношений не пренебрегайте комплиментами. В то же время, не перехваливайте квартиру, иначе хозяин решит, что вас все устраивает и на снижение цены будет сложно претендовать. В жилой квартире похвалите прекрасную мебель, красивые обои, в пустой — упомяните радушие хозяина.
  • Используйте юмор. Не забывайте в меру шутить, особенно если это действительно ваша сильная сторона. Между делом оброните намек на скидку. Скорее всего, продавец вам не откажет.
  • Разыграйте сценку. Если покупаете квартиру вдвоем, заранее договоритесь о ролях. Например, жена начинает уговаривать мужа на покупку квартиры, он отказывается, ссылаясь на завышенную стоимость. Если продавец мужчина, он сделает скидку женщине с гораздо большей вероятностью. Если же продает квартиру женщина, то активным покупателем будет мужчина, роль женщины — отнекиваться. Главное в этой тактике — соблюсти меру.
  • Создайте прецедент. Предположим, вы предлагаете продавцу свою цену, а он ссылается на вашу заведомую необъективность. Есть игровой ход, который может дать весомый результат. Договоритесь с родственниками, соседями и друзьями, что они тоже выступят в роли потенциальных покупателей. Однако, цена, предлагаемая ими должна быть еще ниже той, которую озвучивали вы. Психологи уже давно доказали, что если несколько человек подтверждают некоторое обстоятельство, пусть даже заведомо недопустимое, в присутствии испытуемого, то он или соглашается полностью с достоверностью озвученного, или начинает очень сильно сомневаться. Эта методика дает шанс значительно сбить цену. Ведь на фоне предложений остальных «лжепокупателей» ваше будет смотреться весьма достойно.
    к содержанию ↑

    Объективные критерии

    Помимо чисто психологического подхода к продавцу, есть и ряд совершенно объективных факторов, влияющих на образование цены.

    В процессе переговоров

    1. Обозначьте недостатки. Отсутствие рядом станции метро (для городов поменьше — остановки общественного транспорта). Первый и последний этажи дома. Наличие вблизи источников шума. Неблагонадежные соседи. Обозначьте продавцу те недостатки, для устранения которых вам потребуются денежные средства.
    2. Узнайте есть ли естественные обременения. Эти аргументы тоже играют на руку при торге. Чем больше проблем в квартире, тем меньше желающих ее купить. В то же время стоит осознавать и степень риска при такой сделке.

  • Сомневайтесь. Придите на осмотр квартиры несколько раз. Не стоит выказывать продавцу излишней заинтересованности. Продемонстрируйте, что выбираете из нескольких вариантов в этом районе. Пусть возникнет здоровая конкурентная борьба.
  • Если вы нашли квартиру дешевле — сообщите это продавцу. Если продавец готов идти на уступки, наличие у вас еще одного реального варианта побудит его к решительным действиям.
  • Если вы хотите узнать можно ли продать ипотечную квартиру, то советуем вам прочитать эту статью.

    Ваши преимущества

    На сегодняшний день весьма небольшой процент сделок по покупке недвижимости производится без участия заемного капитала. Поэтому если вы располагаете реальными денежными средствами, то озвучить это просто необходимо. Оплата наличными по договору купли – продажи выгодна продавцу тем, что вы:

    • Можете купить быстро. Это будет особенно актуально, если продавец ограничен в сроках.
    • Можете подождать, пока освободят квартиру. Многие продают жилье с целью последующего улучшения жилищных условий. На поиск нового дома тоже требуется значительное время, а вы его предоставляете.
    • Можете помочь с оформлением документов. Маленький приятный бонус. Если вы специализируетесь в этой сфере, проблем для вас такое небольшое одолжение не создаст. А продавец будет расположен к вам по-дружески. Возможно, потом вас и знакомым советовать будет.

    к содержанию ↑

    Советы, как сбить цену

    Ведите себя уверенно, называйте конкретные аргументы, суммы.

    Не начинайте торг сразу. Рассмотрите все недостатки, сопоставьте желанность покупки и ее цену, сделайте выводы. Озвучьте хозяину, какие затраты повлечет за собой приобретение этой квартиры. Попросите соизмеримую предстоящим расходам скидку. Назовите реальную стоимость квартиры, которую вы согласны заплатить.

    Приходите со списком квартир. Создайте здоровую конкуренцию, покажите продавцу, что рассматриваете еще и другие варианты. Если он заинтересован ускорить процесс продажи, ждите шагов навстречу.

    Оформляйте договор сразу, как только удалось договориться. Не откладывайте оформление документов на потом. Как только удалось достичь договоренностей, приступайте к первичному оформлению сделки.

    В договоре должны быть четко указаны

    • Финальная стоимость квартиры
    • Размер предварительно внесенного задатка
    • Срок подготовки документов
    • Сроки выезда бывшего собственника
    • Размер штрафных санкций при расторжении сделки.

    Предлагаем вам скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры: Скачать.

    Вносите аванс. Аванс — это подтверждение серьезности ваших намерений. Продавец будет уверен в том, что вы не передумаете и спокойно займется подготовкой документов.

    Предлагаем Вам посмотреть видеоролик, как правильно торговаться покупая квартиру. Советы экспертов.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:


    Это быстро и бесплатно !

    Также рекомендуем к прочтению:

    Купить жилье сейчас или подождать, как решиться ?

    Покупать сейчас квартиру или подождать — отвечаем на этот насущный вопрос, с опорой на анализ ситуации, обстоятельств и убивая ваши страхи.

    Как, говорится, жизнь хороша, когда есть друг и пару историй чтобы их рассказать.

    После этой статьи многие признались, что теперь бояться покупать квартиру. Приходится теперь писать в поддержку вот этот немного грустный, но мотивирующий пост:)

    Как определить момент покупки квартиры?

    Довольно часто я получаю множество сообщений и звонков от потенциальных покупателей, которые задают типичный вопрос — покупать сейчас квартиру или подождать?

    Многие придерживаются мнения о том, что надо выждать определенный момент и приобрести недвижимость, когда цены на нее пойдут существенно вниз.

    Либо ставки по кредитам изменятся в сторону понижения, а еще лучше и то и другой одновременно (тогда, по-моему, мы наконец-то заживем в сказке:)).

    Выжидая таким образом подходящего момента часть людей оттягивает момент покупки квартиры на год и более, если ожидание им, как кажется на руку.

    Покупать сейчас квартиру или подождать: страхи, обстоятельства

    Нет мотивации

    Мое мнение по поводу этой позиции — данная часть покупателей является немотивированной вообще.

    Другими словами необходимости покупки жилья нет и поэтому человек не готов этим заниматься всерьез.

    К примеру, я живу на Красной Речке, а работаю в центре, то мне просто необходима машина, т.к. на общественном транспорте добираться просто смерти подобно!

    В этом случае я вряд ли буду ждать пока цены на машины упадут. Более того, я уверен, что приобрету первое же авто в рамках моего бюджета.

    Высокие потребности

    Есть ещё одна причина по которой люди готовы ждать, не покупая годами квартиру. Есть категория покупателей, которые серьезно настроены на покупку квартиры, но после 4-5 просмотров отказываются от поисков.

    Это происходит от осознания, что бюджет не позволяет купить то, что желает человек.

    Как в поговорке: «Есть желание купить авто, но нет возможности, есть возможность купить козу, но нет желания»:)

    В этот момент и приходит мысль отложить приобретение до лучших времен. Хотя, могли бы поумерить свой пыл и купить квартиру в Южном, затем, ближе к центру, а потом и 2-комнатную.

    Жизнь строится не сразу, благополучная тем более — сломайте в голове стереотип, что все и сразу это реально.

    А может быть причина в том, что не умеют искать, как раз для этого случая я подготовил статью Как правильно выбрать квартиру.

    Страх ипотеки

    Какие причины еще являются основанием для отсрочивания покупки квартиры? Обычно, это нежелание залезать в долги, брать кредит.

    В итоге, главным аргументом становится желание скопить немного денег и вроде бы идея отличная!

    Но с ипотекой, всё же лучше, хотя я сам ее не жалую, по многим причинам, ведь покупателей просто заживают в рамки и совсем не оставляют выбора.

    Стоит ли сейчас покупать квартиру или подождать: последствия страхов

    Кстати, позволю себе не согласиться с теми, кто решил копить на покупку квартиры. Я расскажу, с чем придется столкнутся приверженцем подобных идей.

    Тем, кто копит

    Итак, покупка отложена до «лучших времен», а они наступят, когда удастся скопить 500 тыс. или 1 млн. рублей (а это для обычных людей довольно непросто).

    Но ни в этом суть, потому что даже при появлении этих денег придется покупать то, от чего отказывались раньше.

    Но разница будет в том, что эти квартиры будут стоить на те же 500 — 1 млн. рублей дороже.

    Почему так происходит?

    Наверное, вы уже сами догадались почему. Мы сегодня убиваем страхи!

    Ваш возраст

    Другая проблема, это возраст. Сроки выдачи кредита до 65 лет, средний срок выдачи 20-25 лет и поэтому в возрасте ближе к 40 годам решение покупать квартиру необходимо принимать быстрее.

    Конечно, если вы хотите к пенсионному возрасту жить в устраивающей вас квартире с выплаченным кредитом.

    Даже, если ваш возраст не более 30 лет, всё же выгоднее выплатить займ быстрее и тратить деньги на более приятное.

    Выгодная ипотека — с платежами 30% от семейного бюджета!

    Покупать сейчас квартиру или подождать? Надеюсь, что вы поняли, что ждать больше нечего.

    Надеюсь, что вы поняли какую возможность упускаете, каждый раз откладывая покупку жилья — возможность жить в своей квартире!

    Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости

    Как его заключить и можно ли расторгнуть

    Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.

    В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.

    Что вы узнаете

    Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости

    Есть два общих требования к предварительным договорам:

    1. Договор должен быть в той же форме, что и основной.
    2. Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.

    Форма договора. Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

    Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

    1. Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
    2. Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.

    Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.

    У договора купли-продажи недвижимости два существенных условия: предмет договора и цена недвижимости. У договора продажи жилой недвижимости есть дополнительное существенное условие: в нем должны быть перечислены все, кто вправе проживать в жилом помещении после его продажи. Все это касается только основного договора.

    До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.

    Содержание предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.

    Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.

    Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.

    Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.

    На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.

    Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

    Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом. Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м 2 , строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33 ». Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.

    Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.

    Если по преддоговору купли-продажи будущей недвижимости заплатить существенную часть цены недвижимости, то такой договор могут признать основным, а не предварительным.

    Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

    Сторону, которая уклоняется или отказывается подписывать основной договор, можно принудить заключить договор через суд. Дополнительно такая сторона должна будет возместить убытки, например расходы на съемную квартиру, в которой пришлось жить, пока продавец уклонялся от сделки.

    Заставить подписать основной договор через суд можно только в течение 6 месяцев с момента, когда договор должен был быть заключен. Так что если вы вместе передумали заключать основной договор до истечения срока предварительного, лучше подстраховаться и составить соглашение о расторжении преддоговора. В соглашении о расторжении пропишите, что предварительный договор прекращен по соглашению сторон, а вы не имеете друг к другу претензий.

    Срок действия. В договоре можно прописать, в течение какого срока стороны должны подписать основной договор. Если срок в предварительном договоре не прописан, он действует 1 год. Если до этого стороны не подпишут основной договор, и ни одна из них не предложит его заключить, предварительный договор перестает действовать.

    Государственная регистрация. Преддоговор купли-продажи недвижимости не нужно регистрировать. Об этом сказал Президиум Высшего арбитражного суда в п. 14 Информационного письма № 59.

    Ошибки и нюансы при составлении

    Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи .

    Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.

    Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.

    Надо помнить, что аванс и задаток — это разные вещи: при отказе покупателя от сделки аванс вернется покупателю, задаток же останется у продавца. А если откажется продавец, то ему придется отдать двойную сумму задатка.

    Не надо забывать и про другие важные условия договора:

    1. Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
    2. Срок передачи квартиры после подписания договора.
    3. Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
    4. Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
    5. Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.

    Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

    Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.

    Гарантии при заключении предварительного договора

    Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

    Главная гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

    Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

    Возможные риски для покупателя

    Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

    Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи . Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.

    Продавец в любой момент может отказаться подписывать основной договор, и заставить его это сделать можно будет только через суд. На это готов не каждый покупатель, поэтому, как правило, отказавшийся от основного договора продавец отделывается неустойкой и возвратом аванса.

    Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:

    1. Не соблюдена его форма.
    2. Не согласованы все обязательные условия.

    Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

    Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая». Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630 , общей площадью 38,5 м 2 ». Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.

    Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.

    Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

    Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных. За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

    Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

    Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма. Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного. Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

    В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь. Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора». За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.

    Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

    Предварительный договор прекращает действовать, если:

    1. Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
    2. Стороны заключили основной договор.
    3. Стороны расторгли преддоговор.

    По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.

    Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.

    Если продавец знал о подвохах в документах или в самой квартире, из-за которых ее не получится продать, за расторжение преддоговора по этим причинам можно и нужно предусмотреть ответственность в виде возмещения убытков и уплаты штрафной неустойки. В такой ситуации продавец должен будет возместить все расходы несостоявшегося покупателя и сверх этого заплатить прописанный в договоре штраф. Важно написать в договоре именно «штрафная неустойка» или «штраф» : если фигурирует просто «неустойка», убытки будут возмещаться только в части, не покрытой этой неустойкой.

    Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:

    1. Банк не одобрит покупателю выбранную квартиру.
    2. Возникнут трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры сильно затянется. Например, если банк потребует узаконить перепланировку и получить новые технические документы, и это займет больше времени, чем действует одобрение кредита.
    3. Обнаружатся какие-то другие проблемы с квартирой, из-за которых купить ее невозможно. Например, если орган опеки и попечительства не даст согласие на продажу квартиры, если доля принадлежит несовершеннолетнему.

    Как проверить квартиру перед покупкой в 2020 году

    1. Старые документы

    Бумажное свидетельство о праве собственности на жилье до сих пор вызывает у наших граждан больше доверия, чем новомодные выписки из электронного реестра. В связи с этим эксперты Кадастровой палаты напоминают: свидетельства о регистрации прав служат подтверждением права собственности только на дату, указанную в этом свидетельстве. Как и любые выписки. И никак не подтверждают, что и сегодня человек остается собственником.

    Проверить квартиру перед покупкой в 2020 году и подтвердить, кто собственник, может только свежая выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) – об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах.

    – Потенциальному покупателю лучше перестраховаться и самому заказать выписку из ЕГРН, – говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко. – Это позволит убедиться в точности предоставленных продавцом сведений. Рекомендуется заказывать ее как можно ближе к дате потенциальной сделки.

    Возможные проблемы. Самая типичная схема обмана: у продавцов остаются на руках старые документы. Их и демонстрируют в подтверждение того, что все в порядке. Да, перепродать уже проданную квартиру еще раз не получится. Но часто таким образом с нескольких покупателей собирают задатки, а потом исчезают.

    2. Родственники

    Эксперты рекомендуют получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги собственника на продажу квартиры. Зарегистрируют переход права и без такого документа (в реестр будет внесена запись о его отсутствии), но покупателю лучше подстраховаться. Также стоит уточнить, нет ли зарегистрированных прав на квартиру у бывших супругов или иных родственников, а также обратить внимание, не нарушаются ли при продаже права несовершеннолетних. Все это выясняется с помощью выписок из ЕГРН (о собственниках) и из домовой книги (о зарегистрированных в квартире).

    Возможные проблемы. Если жилье было куплено в браке, оно принадлежит обоим супругам на праве общей совместной собственности – независимо от того, на кого оформлено. Если нотариально заверенного согласия второго супруга нет, он или она потом вполне сможет оспорить сделку через суд.

    Права несовершеннолетних нарушаются сразу из-за нескольких причин. Нередко об обмане речи нет – продавцы просто не знают законодательство. Самый характерный вариант – при приватизации дети не были включены в число собственников жилья. Обычно такие проблемы возникают с квартирами, приватизированными до 1994 года (потом включение детей в число собственников стало обязательным условием приватизации). Спустя много лет, став совершеннолетними, такие «обиженные» детки могут через суд заявить свои права на долю в перепроданной квартире.

    Еще вариант – жилье, которое покупалось с использованием средств материнского капитала. Если вы участвуете в альтернативной сделке (обмен через куплю-продажу), где продавцы – такая семья, будьте готовы к тому, что сделка может развалиться. Из-за того, что на нее не дали согласие органы опеки. Или семье с детьми отказали в ипотеке на то жилье, которое они решили приобрести взамен купленного с использованием материнского капитала.

    «Обойденные» наследники – самый тяжелый случай. Чаще всего такая ситуация возникает, когда продается квартира, доставшаяся по завещанию. Проверить, не нарушены ли при этом чьи-то права, тяжело. Поэтому риэлторы советуют не покупать жилье, которое недавно было получено в наследство.

    Сюда примыкают и случаи, когда квартира продается от имени одиноко проживающего пожилого человека. Это характерная схема черных риэлторов. На момент сделки человек, от лица которого она совершается, уже умер. Но в ЗАГС эта информация еще не поступила, поэтому и Росреестру она недоступна. Наследники потом через суд без проблем доказывают незаконность сделки.

    Покупатель предлагает подождать. Стоит ли соглашаться продавцу?

    На все вторичные квартиры покупателей сегодня не хватает. В такой ситуации, казалось бы, если появится желающий купить квартиру, пусть не сегодня, а в среднесрочной перспективе, продавцу надо запастись терпением и его дождаться. Впрочем, не все риэлторы согласны, что это – оптимальный план действий.

    Эта история случилась в августе 2015 года. Двухкомнатная квартира была выставлена в продажу, но особым успехом не пользовалась. Так прошло полгода. И вот появилась покупательница, которая пообещала выкупить квартиру, но через два-три месяца. В качестве подтверждения серьезности своих намерений она предложила внести предоплату в 300 000 рублей в счет будущей сделки. Нужно ли было соглашаться продавцу на условия покупателя, или лучше было бы продолжить продавать квартиру? Об этом мы спросили риэлторов, а их мнения разделились.

    Такую ситуацию сегодня можно назвать стандартной. На рынке сегодня много покупателей, у которых желание приобрести новую квартиру уже появилось, а деньги – пока нет. Чаще всего это люди, которые улучшают жилищные условия за счет продажи имеющегося жилья. Квартира выставляется на продажу, а параллельно начинается поиск встречного варианта. Вот только найти новую квартиру проще и быстрее, чем продать старую. И после того, как был найден удачный вариант, к которому «лежит душа», покупателю от него отказаться сложно. Риэлторы для таких клиентов даже разработали специальную схему приобретения – бронирование квартир на вторичном рынке.

    Некоторые агенты по недвижимости уверены, что при текущем перекосе спроса и предложения (на продажу в Екатеринбурге выставлено 11 400 квартир – это рекордный показатель за всю историю) нужно использовать любую возможность для продажи. И делятся советами, как вести себя продавцу с покупателем, у которого деньги появятся позже.

    Преимущество отложенной сделки для продавца – цену квартиры можно зафиксировать, таким образом, предупредить ее снижение. А это – существенный плюс, если учесть, что вторичная недвижимость в Екатеринбурге взяла курс на понижение цен: каждый месяц стоимость уходит вниз на 0,4-0,8%. Для фиксации цены продавцу достаточно подписать с покупателем предварительный договор. Кроме того, можно документально закрепить финансовую ответственность покупателя за немотивированный отказ от выхода на сделку.

    Задаток является невозвратной суммой. В отличие от аванса, если покупатель передумает выходить на сделку, продавец оставляет задаток себе. Эта сумма хотя бы частично сможет компенсировать потерю времени, которая сегодня означает потерю объектом в цене. Чем больше сумма задатка или аванса, тем меньше вероятность, что покупатель передумает.

    Переданная продавцу сумма за квартиру должна удержать покупателя от того, чтобы он начал присматриваться к другим объектам. Впрочем, в условиях, где квартиры дешевеют со скоростью до 50 000 рублей в неделю, ни авансом, ни задатком покупателя не удержать, говорят риэлторы. А потому, часть экспертов уверена, что ожидание выхода покупателя на сделку – это потеря времени и денег.

    Кроме того, сегодня есть и более эффективные стратегии продажи квартиры, чем удержание покупателя авансом или задатком, говорят риэлторы. К примеру, снижение стоимости объекта. На активизировавшемся осеннем рынке жилья у собственника есть неплохие шансы продать квартиру.

    Правда, риэлторы отмечают, что в случае с дорогими или эксклюзивными объектами (к примеру, производственные базы или иные коммерческие помещения большого метража), покупателя можно немного и подождать. Такие объекты дольше всех других стоят в продаже.

    А между тем, в истории с непроданной двушкой владелец квартиры все-таки решил взять с покупателя 300 000 рублей и дождаться, когда будет найдена остальная сумма. Однако покупательница в последний момент пошла на попятный – она решила, что 300 000 рублей – неоправданно большая сумма. Было предложено внести 50 000 рубелей в счет будущей сделки. Собственник с этим согласился, но настаивал на том, чтобы средства были оформлены в качестве невозвратного задатка. Оказалось, что покупательницу это не устраивает. Она выдвинула свои условия: деньги передаются в качестве возвратного аванса, а собственник снимет объект с продажи на три месяца. Продавцу эта схема показалось слишком ненадежной. В результате, было решено каждому остаться при своем и созвониться, когда у покупателя все-таки появятся деньги.

    Покупать жилье сейчас или подождать?

    Многих волнует вопрос: стоит ли покупать квартиру сейчас? Возможно, разумнее дождаться лучшего момента? Своими прогнозами о том, как долго продлится падение цен на жилье и когда начнется их рост, с Gipernn.ru поделились нижегородские эксперты.

    Елена Недоспасова, президент Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов, директор агентства недвижимости «Виват-Риэлти»

    — На мой взгляд, существенного снижения цен больше не произойдет. По-прежнему наиболее востребовано жилье эконом-класса в ценовой категории до 4 млн рублей. В результате торга, как правило, удается добиться снижения не более чем на 50 тысяч рублей. Такова ситуация на вторичном рынке.

    На первичном себестоимость строительства также не допустит снижения цены. Разовые акции на отдельные объекты — это все, что может позволить себе застройщик.

    О том, что рынок достигнет дна и начнется рост цен, мы узнаем, когда цены начнут расти вверх, то есть пройдут самую низкую отметку.

    Ирина Малыгина, директор агентства недвижимости «Кварц»

    — На ХХ Национальном конгрессе по недвижимости, который проходил в Екатеринбурге в июне 2016 года, аналитики пришли к однозначному выводу: новостроек станет еще меньше из-за трудностей финансирования этой отрасли. Застройщики больше не смогут искусственно сдерживать цены из-за высокой инфляции и удорожания строительства. Как следствие, цена квадратного метра поднимется.

    Уже выросли в цене новостройки в столицах: в Москве — на 17%, в Санкт-Петербурге — на 15% по сравнению с прошлым годом. Нижний Новгород догонит столицы месяца через 3–4. Так что для покупки именно нового жилья летние месяцы — самое удачное время. В период традиционного летнего «затишья», застройщики предлагают всевозможные акции, подарки и бонусы. К осени, когда покупатели станут значительно активнее, таких преференций уже не будет.

    Теперь о вторичном рынке. Отличие этого кризиса от 2008 года в значительно менее заметном падении цен на недвижимость. В основном колебания происходили на уровне 15%. «Сжатый» первичный рынок подтягивает за собой вторичный, поэтому кардинального снижения цены ожидать не приходится. И если изменение жилищных условий действительно необходимо, то сейчас можно, не торопясь, подобрать варианты и выгодно приобрести жилье.

    Рынок недвижимости очень зависим как от экономических и политических процессов внутри страны, так и от внешних факторов. Трудно давать прогнозы на длительный срок. Например, в случае отмены антироссийских санкций либо снижения процентных ставок по ипотеке, о которых объявили, рынок стартует очень быстро. Но, если сделка с недвижимостью необходима, ее нужно совершать — время ожиданий прошло.

    Елена Соловьева, директор по продажам агентства недвижимости «Адрес», вице-президент Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов

    — Рост цен на первичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга уже начался. Застройщики уже практически не получают прибыль. При этом стоимость стройматериалов растет, уровень инфляции остается высоким. Таким образом, никакой экономической целесообразности в снижении цен сейчас нет.

    Ограничение предложения на рынке в связи со значительным сокращением объемов ввода жилья (в настоящее время в основном достраивается то, что было заложено два года назад) также приведет к увеличению стоимости новостроек.

    Рост цен на строящееся жилье заложен самим законодателем. Уже принят закон, предполагающий создание компенсационного фонда долевого строительства, так называемого фонда помощи обманутым «дольщикам». Перед ним ставится задача достройки жилья, в которое «дольщики» вложили свои средства, если застройщик обанкротился или не справился с финансированием строительства. Застройщики должны будут перечислять в фонд около 1% от стоимости строящегося объекта. Эти средства и направляться на достройку жилья.

    Для тех, кто рассчитывал приобрести жилье на первичном рынке, лето — самый благоприятный период. В это время застройщики проводят различные акции. К осени они начнут поднимать цены, так как увеличатся транспортные расходы (в осенне-зимний период растет стоимость доставки любых товаров), коммунальные платежи (например, за электроэнергию).
    Кажущееся снижение стоимости жилья в новостройках сейчас происходит за счет уменьшения его площади. Если раньше размер типичной однокомнатной квартиры составлял 42–45 квадратных метров, то сейчас — 30–33 квадратных метра. Подстраиваясь под спрос, застройщики пересматривают свои проекты. Увеличение количества студий — это тоже веяние времени, которое позволяет что-то приобретать людям с небольшим достатком. Однако, хотя общая стоимость жилья кажется меньше, цена квадратного метра в тех же студиях, например, выше, чем, скажем, в трехкомнатных квартирах.
    Вторичный рынок в плане цен всегда идет за первичным. Эти рынки взаимосвязаны. В большинстве случаев, чтобы что-то купить на первичном рынке, мы продаем имеющееся жилье на вторичном. И, конечно, если цены на новостройки увеличиваются, то они будут расти и на «вторичку». Цены первичного рынка всегда на виду (во всех рекламных буклетах), и человек, видя их, повышает свою цену на вторичное жилье, подтягивается за «первичкой». Безусловно, вторичный рынок в этом смысле более «живой», потому что у людей разные обстоятельства: кто-то согласен продать по цене ниже рыночной, лишь бы побыстрее.

    Цена на вторичное жилье обычно корректируется в течение 2–3 месяцев, на такой же процент, как на первичном. Кроме того, следует учитывать, что, как только уменьшится предложение на первичном рынке, интерес ко вторичному вернется, и это опять же приведет к коррекции цен на «вторичку». Как только спрос оживляется, любой продавец начинает повышать стоимость.

    Анатолий Рябинин, генеральный директор агентства недвижимости «Чекни»

    — Вопрос формирования цены на рынке недвижимости относится к области макроэкономики государства. Если, по данным Нижегородстата, за январь—май 2016 года число убыточных организаций в области составило 33,9% к общему числу предприятий, а размер их убытков превысил 16,5 млрд рублей, то о каком платежеспособном спросе вообще можно вести речь?

    Отсутствие прибыли у предприятия означает задержки по выплате заработной платы. А ведь именно стабильный доход позволяет накопить деньги на квартиру или взять ипотечный кредит с возможностью его выплаты. В нынешних условиях число людей, которые могут себе позволить купить недвижимость, неуклонно снижается. Будут падать и цены на вторичном рынке.

    Конечно, есть много предприятий, в которых все стабильно и даже очень хорошо. Сегодня это сфера сельхозпроизводства, пищевой промышленности, военно-промышленного комплекса и т. п. Работники этих предприятий и создают спрос в настоящее время.

    На первичном рынке, конечно, свои особенности. Постоянно растущие издержки на строительство, ужесточение правил страхования и кредитования приводят к сужению предложения. А это неизбежно вызовет повышение цен.

    Как долго продлится эта ситуация, сказать трудно. Судя по всему, кризис пришел надолго. Рынок недвижимости очень инертен. Цены и снижаются, и растут медленно.

    Читайте также:  Самые лучшие способы, позволяющие быстро открыть банку с закручивающейся крышкой
    Ссылка на основную публикацию
    Поделиться с друзьями: